Mietrecht: Quoten­abgeltungs­klausel gekippt

excerpt: Darf ein Vermieter die Quotenabgeltung auf Basis eines Kostenvoranschlags berechnen?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.05.2013 (VIII ZR 285/12) erneut eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in Mietverträgen gekippt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.05.2013 (VIII ZR 285/12) erneut eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in Mietverträgen gekippt.

Unter einer Quotenabgeltungsklausel versteht man eine Regelung im Mietvertrag, wonach sich der Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen bestimmten Betrag an den Vermieter zu bezahlen. Dieser Betrag ist abhängig zum einen vom Zeitablauf und andererseits von der Abnutzung der Wohnung. Er dient zur Abgeltung der Kostenanteile für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen.

Wenn nun diese Quotenabgeltungsklauseln im Mietvertrag starre Abgeltungsquoten vorsehen, so führt dies nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB zur Unwirksamkeit. Dies hatte der BGH bereits im Urteil vom 18. Oktober 2006 entschieden. (Aktenzeichen: VIII ZR 52/06). Das Gericht hatte damals ausgeführt, dass solche starren Abgeltungsquoten den Mieter auch dann zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist.

Im aktuellen Fall ging es jedoch nicht um die Transparenz der zu ermittelnden Quote, sondern um die Frage, ob der Vermieter vertraglich bestimmen kann, dass zur Höhe der Berechnung der Abgeltungsquote ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerbetriebs als Berechnungsgrundlage heranzuziehen ist.

Dies hat der BGH als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen:

„Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts", ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.“

Ingo Galinat, Anja Simon, Mietrecht

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