Gewerberaummiete

excerpt: Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Räumen

Keine Überwälzung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Räumen!

Die BGH-Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und anderer mietrechtlicher Klauseln für Wohnraum wird zunehmend auch auf Gewerberaummietverträge übertragen. Insofern sind auch bei Gewerberaummietverträgen stets die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln und der anfängliche Zustand des Mietgegenstands zu prüfen und die BGH-Rechtsprechung zu Wohnraummietverträgen im Auge zu behalten.

Vermieter und Mieter eines Gewerberaummietvertrags streiten über die Wirksamkeit der im Mietvertrag vereinbarten Regelung zu den Schönheitsreparaturen. Hiernach ist der Mieter verpflichtet, die laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit auf eigene Kosten regelmäßig vorzunehmen. Das Mietobjekt wurde dem Mieter unrenoviert übergeben.

Die Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, urteilt das OLG Celle. Die Klausel hält als Allgemeine Geschäftsbedingung einer Inhaltskontrolle nach §§ 310, 307 BGB nicht stand. Eine entsprechende Klausel würde dazu führen, dass der Mieter ohne angemessenen Ausgleich zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren verpflichtet wäre und bei kundenfeindlichster Auslegung dazu, dass der Mieter die Flächen vorzeitig renovieren und oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Die hierzu bereits ergangene Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14, IMRRS 2015, 0566) zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung von Gewerberäumen zu übertragen. Dem Mieter darf ohne entsprechenden Ausgleich kein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt werden.

Die Übertragbarkeit der Wohnraumrechtsprechung auf den Gewerberaummieter ist letztlich eine Konsequenz der strengeren Klauselkontrolle des BGH bei Schönheitsreparaturverpflichtungen im Zusammenhang mit starren Fristen und bezüglich der Endrenovierungsklauseln. Der Gewerberaummieter unterliegt in diesem Zusammenhang keiner geringeren Schutzbedürftigkeit als ein Wohnraummieter. Dass für die Wirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung im Gewerberaummietrecht der Mietgegenstand zu Mietbeginn in renoviertem Zustand übergeben werden muss, gilt auch dann, wenn der Mieter selbst als Vormieter diese Flächen bereits zuvor genutzt hat. Somit muss der Mieter im Rahmen seines neuen Mietvertrags (Anschlussmietvertrag) nicht die von ihm selbst im Zusammenhang mit einem anderen Mietvertrag erfolgten Gebrauchsspuren beseitigen.

OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016 - 2 U 45/16

Ingo Galinat, Anja Simon, Mietrecht

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